ReincoNews – Bisnis properti sudah tidak lagi menarik, harga lahan melonjak, demand semakin kompetitif, faktor eksternal semakin berat sementara tingkat pengembalian justru menurun. Sebaliknya, bisnis data center merupakan jawaban atas tantangan zaman. Bukan hanya menawarkan recurring income yang stabil, bisnis ini menyuguhkan potensi pertumbuhan eksponensial seiring digitalisasi global. Cuan datang bukan dari kunjungan fisik, tapi dari model bisnis properti yang menarik dan lebih berdimensi jangka panjang.
Jika sebelumnya bisni hotel dan mall digadang-gadang banyak Perusahaan raksasa properti sebagai protofolio menjanjikan, meski investasinya cukup besar, balik modal bisa sampai 10-20 tahun dan memiliki previllege bagi Perusahaan. Namun bisnis hotel dan mall harus bersaing mati-matian menarik tenant serta visitor. Pendapatan sewa space mall yang mulai sepi dan beban listrik cukup besar begitu juga hotel yang mengandalkan sewa kamar harian, MICE dan FnB akan sangat terpukul jika kondisi ekonomi sedang melambat seperti yang terjadi sekarang ini.
Maka bisnis data center bermain di ceruk pasar yang berbeda, unik dan menarik untuk menjadi fokus perusahaan properti kedepan. Potensi pendapatan dari kontrak sewa jangka panjang 10-15 tahun dengan tenant korporasi computing dan hyperscaler menjadikan arus kas data center lebih pasti dan menjanjikan. Pendapatan sewa ritel dan managed services menjadi tambahan pendapatan dari bisnis data center. Nilai potensi bisnis data center bahkan bisa melampaui portofolio bisnis hotel atau mall. Model bisnis recurring income data center ini tidak bergantung pada traffic harian, melainkan pada kebutuhan permanen dunia digital: ruang penyimpanan dan komputasi yang kedepan trendnya akan terus tinggi.
Memang bisnis data center bukan bisnis yang mudah. Investasinya besar, kompleks, dan perlu direncanakan secara matang. Untuk hyperscaler, penyediaan lahan minimal 10–14 hektar. Tantangan bisnisnya bukan hany soal menyediakan lahan namun perlu ada pemenuhan standar internasional yang sangat ketat—terutama klasifikasi tier global (Tier I hingga Tier IV) yang menentukan keandalan operasional, sistem redundansi, dan toleransi terhadap gangguan. Semakin tinggi tier yang ditargetkan, semakin kompleks desain dan infrastrukturnya, mulai dari kebutuhan daya listrik ganda, jalur pendinginan terpisah, hingga sistem backup total tanpa titik kegagalan (zero single point of failure).
Karena itulah, perencanaan bisnis data center biasanya melibatkan konsultan asing untuk memastikan semua proses berjalan lancer termasuk merancang desain bangunan, cooling plant system, sistem keamanan, standar rack, sirkulasi udara, power room, dan keseluruhan desain MEP (Mechanical, Electrical, Plumbing). Tak heran, lebih dari 90% total investasi terserap pada aspek teknis ini, sementara lahan hanya menyumbang sekitar 10%.
Perusahaan properti biasanya sudah memahami bahwa risiko utama bisnis data center tidak hanya pada nilai investasi, tetapi juga pada tantangan memperoleh kontrak dari pasar pemain hyperscaler yang menuntut reputasi, kesiapan infrastruktur, dan kredibilitas teknis. Risiko lain yang tak kalah krusial adalah utilitas yang tidak tersewa maksimal (underutilized), serta perubahan regulasi dari pemerintah juga menyangkut isu lingkungan yang menganggap bisnis data center tidak merusak lingkungan. Keterbatasan lahan juga menjadi problem tesendiri.
Tantangan dalam bisnis data center sejatinya dapat diatasi—bukan sesuatu yang luar biasa. Dengan pendekatan yang profesional dan kredibel, hambatan seperti perolehan mitra hyperscaler atau validasi teknis justru bisa menjadi pintu masuk membangun reputasi. Model bisnis ini bahkan memungkinkan skema pra-kontrak (pre-contract) dengan tenant besar sebelum konstruksi dimulai, meskipun dengan syarat ketat seperti kesiapan lahan, izin lengkap, dan desain berstandar internasional.
Negosiasi menjadi kunci utama. Jika berhasil, pendapatan awal dari pre-contract dapat mencapai 30% dari total nilai proyek. Hal ini terbukti dalam investasi Microsoft di Cikarang, di mana komitmen awal dari tenant digunakan sebagai leverage untuk membiayai tahap konstruksi awal. Begitu proyek berjalan dan infrastruktur terbentuk, arus kas mulai mengalir dan risiko investasi pun berkurang.
Dari sisi lahan, kesiapan untuk mengambil ceruk pasar bisnis data center paling tinggi justru berada di kawasan industri. Hal ini karena kawasan industri umumnya telah memiliki infrastruktur dasar yang lengkap, terutama dalam hal ketersediaan pasokan listrik berkapasitas tinggi, jaringan fiber optik multi-operator, sistem keamanan terpadu, serta legalitas tata ruang yang mendukung kegiatan industri digital. Selain itu, kawasan industri juga telah terbiasa melayani kebutuhan tenant skala besar dan berorientasi pada efisiensi operasional jangka panjang. Faktor-faktor ini membuat pelaku bisnis kawasan industri banyak yang mengembangkan potensi bisnis data center ini sebagai bisnis baru, Selain itu, peluang bisnis data center semakin diperkuat oleh dukungan regulasi dan arah kebijakan pemerintah.
Transformasi digital nasional kini menjadi agenda prioritas, di mana seluruh sektor—publik maupun swasta—didorong untuk beralih ke sistem digital terintegrasi. Kegiatan berbasis cloud, pemrosesan big data, dan sistem layanan digital menjamur di hampir semua lini, mulai dari e-commerce hingga administrasi pemerintahan. Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2019 tentang Penyelenggaraan Sistem dan Transaksi Elektronik (PSTE) serta UU No. 27 Tahun 2022 tentang Perlindungan Data Pribadi (UU PDP) mewajibkan penyimpanan data di dalam negeri, terutama untuk sektor strategis. Artinya, setiap perusahaan teknologi, keuangan, logistik, dan bahkan kesehatan kini harus bermitra dengan penyedia data center.
Melihat tantangan dan peluang bisnis data center ke depan, kecepatan dalam mengambil keputusan berbasis informasi menjadi kunci utama. Industri ini bergerak cepat, dan mereka yang terlambat membaca bisnis property kedepan akan tertinggal jauh. Dalam 10–20 tahun mendatang, bisnis data center bukan lagi sekadar fasilitas penunjang, tetapi akan menjadi infrastruktur utama yang dibutuhkan oleh semua sektor. Transformasi digital, AI, cloud computing, hingga digital hub menjadikan kebutuhan akan ruang penyimpanan dan pengolahan data sebagai sesuatu yang tak terelakkan. Oleh karena itu, perlu Langkah strategis Perusahaan property untuk masuk ke bisnis data center.
Bisnis data center adalah wajah baru dari industri property kedepan., tidak hanya recurring income tetapi juga menandai pergeseran fundamental dalam model bisnis properti. Era bisnis properti bukan mencapat recurring income dari membangun mal atau hotel—melainkan membangun infrastruktur digital yang berpotensi meningkatkan pendapatan Perusahaan berlipat. Bisnis data center adalah bentuk nyata dari next-generation real estate!
Oleh : Ilham M Wijaya , SE,. M.PWK (CEO Reinco Strategic)
