Kondisi pasar properti yang stagnan bukan semata akibat eksternalitas ekonomi. Masalah-masalah klasik seperti perizinan yang rumit, harga tanah yang terus meningkat tanpa kontrol yang jelas, dan regulasi yang berubah-ubah—sering kali tidak memberi ruang untuk pertumbuhan—justru memperburuk situasi. Kombinasi tekanan eksternal dan hambatan internal ini menjadikan pasar properti Indonesia lesu dalam jangka menengah, bahkan untuk segmen pasar menengah yang sebelumnya menjadi tulang punggung permintaan.

Dalam kondisi seperti ini, hanya perusahaan properti dengan modal besar, pengalaman panjang, dan portofolio bisnis yang fleksibel yang mampu bertahan. Mereka biasanya bisa melakukan manuver dengan “switching” antar portofolio, yakni menutup proyek yang gagal dengan surplus dari proyek lain yang lebih sukses. Namun tidak semua pengembang memiliki fleksibilitas dan kekuatan finansial semacam ini.

Strategi bertahan dengan model subsidi silang dari proyek yang berhasil ke proyek yang gagal memang menjadi praktik umum di banyak perusahaan properti. Namun, dalam jangka panjang, pendekatan ini justru dapat menjadi jebakan finansial. Proyek-proyek yang semestinya menghasilkan keuntungan untuk ekspansi justru dipaksa menopang proyek lain yang tidak terserap pasar. Hasilnya, arus kas menjadi terganggu, struktur keuangan perusahaan melemah, dan daya tahan bisnis terhadap tekanan pasar pun semakin berkurang. Oleh karena itu, diperlukan strategi yang lebih berkelanjutan, yakni kemampuan untuk membaca arah pasar sejak awal melalui riset yang mendalam dan berbasis data.

Riset pasar berbasis data sering kali hanya dilakukan oleh konsultan atas permintaan pengembang, dengan pendekatan proyek demi proyek. Akibatnya, kegiatan ini menjadi bersifat temporal dan tidak menjadi bagian dari sistem rutin dalam pengelolaan perusahaan. Padahal, riset yang dilakukan secara berkesinambungan seharusnya menjadi budaya perusahaan—bukan sekadar alat validasi proyek tertentu.

Dalam konteks pelambatan pasar seperti sekarang, riset pasar yang rutin menjadi kekuatan tersendiri. Data pasar yang dikumpulkan secara berkala akan sangat berguna dalam merumuskan produk baru yang sesuai dengan kondisi aktual, bukan hanya berdasarkan tren masa lalu atau asumsi personal. Prediksi pasar yang kuat dimulai dari pengumpulan dan pengolahan data yang disiplin.

Bagi perusahaan yang baru mulai melakukan riset pasar, manfaatnya tetap signifikan, terutama dalam mengembangkan produk unggulan atau menjajaki potensi kawasan baru. Meski membutuhkan sumber daya yang tidak kecil—baik dari sisi SDM, waktu, maupun biaya—hasil dari kegiatan ini akan sangat berharga dalam menekan risiko kegagalan proyek dan meningkatkan akurasi keputusan bisnis.

Langkah awal dalam riset pasar adalah melakukan survei untuk mendapatkan data primer dari produk sejenis yang sudah ada di pasar. Ini bisa berupa landed house, apartemen, ruko, atau kawasan komersial. Meskipun kegiatan survei kini tidak semudah sebelumnya karena keterbatasan akses dan keterbukaan data pesaing, namun data primer tetap menjadi dasar yang tidak tergantikan dalam pemetaan kondisi eksisting.

Selain survei lapangan, data sekunder dari lembaga resmi seperti Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik (BPS), Kementerian ATR/BPN, dan dinas perumahan daerah juga sangat diperlukan. Informasi mengenai suku bunga KPR, indeks harga properti, potensi pertumbuhan wilayah, hingga arah kebijakan fiskal akan memberikan konteks yang lebih luas terhadap data lapangan. Dari kombinasi ini, riset bisa dikembangkan dengan pendekatan analisis deskriptif, tabulasi tren, serta penyusunan asumsi berbasis pengalaman dan intuisi pasar.

Dengan demikian, strategi perusahaan properti di tengah kondisi pasar yang belum sepenuhnya pulih tetap dapat diarahkan untuk menangkap peluang. Meski pasar terlihat stagnan, peluang akan tetap ada bagi mereka yang mampu membacanya lebih awal, dengan pendekatan yang berbasis data, terukur, dan terintegrasi.

Seluruh pembahasan mengenai pentingnya riset pasar properti, metodologi yang digunakan, studi kasus di lapangan, hingga bagaimana membangun sistem riset internal secara terukur dan terarah telah saya kupas tuntas dalam buku saya yang berjudul “Riset Properti”. Buku ini dapat menjadi panduan praktis sekaligus strategis bagi pelaku usaha, investor, pengembang, maupun konsultan yang ingin memahami cara bertahan dan berkembang dalam industri properti yang terus berubah. Untuk pemesanan dan informasi lebih lanjut, silakan hubungi 0851-7111-2055.

Namun, bisnis properti bukan bisnis jangka pendek, memerlukan kapital yang besar dan berdurasi panjang, serta pengelolaan yang matang dan profesional. Sayangnya, di sinilah titik lemah sebagian besar BUMN properti mengingat periodeisasi pimpinan dalam manajerial yang terbatas, kurangnya perencanaan strategis, sumber daya manusia yang belum memahami lengkap bisnis properti, dan tak jarang godaan fraud menyelinap di balik proyek-proyek yang tampak menjanjikan. Akibatnya, tak sedikit proyek mangkrak, arus kas memburuk, dan akhirnya berujung pada default. Meski ada beberapa yang berhasil mencetak prestasi menjadikan perusahaan melantai di bursa saham seperti PT PP Properti Tbk, PT Wika Gedung Tbk, PT Adhi Commuter Properti Tbk. Namun tidak sampai situ saja perjalanan pasca IPO ternyata menyimpan banyak pekerjaan rumah yang tidak mudah.
Industri properti nasional sendiri belum benar-benar pulih. Krisis ekonomi akibat pandemi COVID-19 memang menampar keras, namun kondisi melambatnya pasar properti sudah terjadi sejak jauh sebelum pandemi. Jika dirunut sejak krisis subprime mortgage 2008 pasar properti di Indonesia mengalami hantaman penurunan kemudian pada medio 2012–2013 sempat ada pertumbuhan sektor property ditandai dengan demand terhadap semua produk properti relatif tinggi, namun kembali melemah pasca gejolak ekonomi global tahun 2018. Lalu pandemi Covid 19 datang menambah deretan persoalan eksternal yang menyebabkan sektor properti semakin melambat.

Kondisi pelambatan ekonomi saat ini tetap ada peluang di segmen perumahan perumahan untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) masih menunjukkan geliat, berkat subsidi pemerintah dan backlog hunian yang tinggi. Di kelas atas, permintaan tetap stabil karena kelompok ini relatif tahan krisis. Namun yang cukup terpuruk justru pada perumahan menengah dengan kisaran harga Rp700 juta hingga Rp2 miliar penyerapan produk perumahan berat dan banyak developer menengah bawah yang gulung tikar. Namun bagaimana dengan perkantoran dan hotel?.

Kawasan perkantoran, terutama di kota-kota besar, kini dihantam dua hal: pasokan berlebih dan tren kerja hybrid. Banyak gedung megah berdiri, namun penyewa kian selektif. Data Lead Property menunjukkan hanya segelintir perkantoran yang menunjukkan tingkat okupansi seha semisal Menara Astra. Hotel pun menghadapi tantangan, mulai dari efisiensi anggaran pemerintah hingga ketidakpastian pariwisata global. Bagi BUMN yang mengelola jenis properti ini mengalami kondisi yang cukup berat beban biaya operasional yang tinggi ditambah beban kewajiban kepada pihak ketiga terutama bagi proyek highrise building atau hotel yang dibiayai oleh bank pemerintah.

Dalam konteks sustainable growth, BUMN properti menghadapi tantangan unik. Mereka bukan sekadar korporasi biasa. Modal mereka bersumber dari negara, dan dampak ekonominya dituntut menetes ke berbagai sektor. Maka itu, setiap rupiah investasi harus berujung pada manfaat ganda—komersial sekaligus menggerakkan ekonomi. Dalam situasi pasar yang belum ideal ini, diperlukan strategi yang lebih berani dan terukur.

Langkah pertama menuju pertumbuhan berkelanjutan adalah menyaring proyek dengan pasar yang masih terbuka lebar—seperti rumah subsidi, rumah menengah bawah, lahan industri, hingga data center. Proyek-proyek dengan recurring income harus dikelola profesional untuk menjaga arus kas. Selain itu, orientasi bisnis properti jangka pendek harus diperkuat untuk menjamin likuiditas, tanpa meninggalkan visi jangka panjang.

Sebagai penulis buku Bisnis Aset BUMN Properti, saya menelusuri berbagai studi kasus, peluang, jebakan, serta roadmap strategis yang dapat diadopsi perusahaan pelat merah agar bisa melahirkan pertumbuhan yang sehat, berkelanjutan, dan berdampak nyata. Buku ini ditulis sebagai refleksi sekaligus panduan bagi para pengambil kebijakan, profesional properti, dan manajemen BUMN yang ingin menyusun ulang strategi di tengah badai ketidakpastian ini. Bagi yang tertarik untuk mendapatkan buku tersebut, dapat menghubungi kami melalui WhatsApp di nomor 0851-7111-2055.

Penulis : Ilham M Wijaya

Jika sebelumnya bisni hotel dan mall digadang-gadang banyak Perusahaan raksasa properti sebagai protofolio menjanjikan, meski investasinya cukup besar, balik modal bisa sampai 10-20 tahun dan memiliki previllege bagi Perusahaan. Namun bisnis hotel dan mall harus bersaing mati-matian menarik tenant serta visitor. Pendapatan sewa space mall yang mulai sepi dan beban listrik cukup besar begitu juga hotel yang mengandalkan sewa kamar harian, MICE dan FnB akan sangat terpukul jika kondisi ekonomi sedang melambat seperti yang terjadi sekarang ini.

Maka bisnis data center bermain di ceruk pasar yang berbeda, unik dan menarik untuk menjadi fokus perusahaan properti kedepan. Potensi pendapatan dari kontrak sewa jangka panjang 10-15 tahun dengan tenant korporasi computing dan hyperscaler menjadikan arus kas data center lebih pasti dan menjanjikan. Pendapatan sewa ritel dan managed services menjadi tambahan pendapatan dari bisnis data center. Nilai potensi bisnis data center bahkan bisa melampaui portofolio bisnis hotel atau mall. Model bisnis recurring income data center ini tidak bergantung pada traffic harian, melainkan pada kebutuhan permanen dunia digital: ruang penyimpanan dan komputasi yang kedepan trendnya akan terus tinggi.

Memang bisnis data center bukan bisnis yang mudah. Investasinya besar, kompleks, dan perlu direncanakan secara matang. Untuk hyperscaler, penyediaan lahan minimal 10–14 hektar. Tantangan bisnisnya bukan hany soal menyediakan lahan namun perlu ada pemenuhan standar internasional yang sangat ketat—terutama klasifikasi tier global (Tier I hingga Tier IV) yang menentukan keandalan operasional, sistem redundansi, dan toleransi terhadap gangguan. Semakin tinggi tier yang ditargetkan, semakin kompleks desain dan infrastrukturnya, mulai dari kebutuhan daya listrik ganda, jalur pendinginan terpisah, hingga sistem backup total tanpa titik kegagalan (zero single point of failure).

Karena itulah, perencanaan bisnis data center biasanya melibatkan konsultan asing untuk memastikan semua proses berjalan lancer termasuk merancang desain bangunan, cooling plant system, sistem keamanan, standar rack, sirkulasi udara, power room, dan keseluruhan desain MEP (Mechanical, Electrical, Plumbing). Tak heran, lebih dari 90% total investasi terserap pada aspek teknis ini, sementara lahan hanya menyumbang sekitar 10%.

Perusahaan properti biasanya sudah memahami bahwa risiko utama bisnis data center tidak hanya pada nilai investasi, tetapi juga pada tantangan memperoleh kontrak dari pasar pemain hyperscaler yang menuntut reputasi, kesiapan infrastruktur, dan kredibilitas teknis. Risiko lain yang tak kalah krusial adalah utilitas yang tidak tersewa maksimal (underutilized), serta perubahan regulasi dari pemerintah juga menyangkut isu lingkungan yang menganggap bisnis data center tidak merusak lingkungan. Keterbatasan lahan juga menjadi problem tesendiri.

Tantangan dalam bisnis data center sejatinya dapat diatasi—bukan sesuatu yang luar biasa. Dengan pendekatan yang profesional dan kredibel, hambatan seperti perolehan mitra hyperscaler atau validasi teknis justru bisa menjadi pintu masuk membangun reputasi. Model bisnis ini bahkan memungkinkan skema pra-kontrak (pre-contract) dengan tenant besar sebelum konstruksi dimulai, meskipun dengan syarat ketat seperti kesiapan lahan, izin lengkap, dan desain berstandar internasional.

Negosiasi menjadi kunci utama. Jika berhasil, pendapatan awal dari pre-contract dapat mencapai 30% dari total nilai proyek. Hal ini terbukti dalam investasi Microsoft di Cikarang, di mana komitmen awal dari tenant digunakan sebagai leverage untuk membiayai tahap konstruksi awal. Begitu proyek berjalan dan infrastruktur terbentuk, arus kas mulai mengalir dan risiko investasi pun berkurang.

Dari sisi lahan, kesiapan untuk mengambil ceruk pasar bisnis data center paling tinggi justru berada di kawasan industri. Hal ini karena kawasan industri umumnya telah memiliki infrastruktur dasar yang lengkap, terutama dalam hal ketersediaan pasokan listrik berkapasitas tinggi, jaringan fiber optik multi-operator, sistem keamanan terpadu, serta legalitas tata ruang yang mendukung kegiatan industri digital. Selain itu, kawasan industri juga telah terbiasa melayani kebutuhan tenant skala besar dan berorientasi pada efisiensi operasional jangka panjang. Faktor-faktor ini membuat pelaku bisnis kawasan industri banyak yang mengembangkan potensi bisnis data center ini sebagai bisnis baru, Selain itu, peluang bisnis data center semakin diperkuat oleh dukungan regulasi dan arah kebijakan pemerintah.

Transformasi digital nasional kini menjadi agenda prioritas, di mana seluruh sektor—publik maupun swasta—didorong untuk beralih ke sistem digital terintegrasi. Kegiatan berbasis cloud, pemrosesan big data, dan sistem layanan digital menjamur di hampir semua lini, mulai dari e-commerce hingga administrasi pemerintahan. Peraturan Pemerintah No. 71 Tahun 2019 tentang Penyelenggaraan Sistem dan Transaksi Elektronik (PSTE) serta UU No. 27 Tahun 2022 tentang Perlindungan Data Pribadi (UU PDP) mewajibkan penyimpanan data di dalam negeri, terutama untuk sektor strategis. Artinya, setiap perusahaan teknologi, keuangan, logistik, dan bahkan kesehatan kini harus bermitra dengan penyedia data center.

Melihat tantangan dan peluang bisnis data center ke depan, kecepatan dalam mengambil keputusan berbasis informasi menjadi kunci utama. Industri ini bergerak cepat, dan mereka yang terlambat membaca bisnis property kedepan akan tertinggal jauh. Dalam 10–20 tahun mendatang, bisnis data center bukan lagi sekadar fasilitas penunjang, tetapi akan menjadi infrastruktur utama yang dibutuhkan oleh semua sektor. Transformasi digital, AI, cloud computing, hingga digital hub menjadikan kebutuhan akan ruang penyimpanan dan pengolahan data sebagai sesuatu yang tak terelakkan. Oleh karena itu, perlu Langkah strategis Perusahaan property untuk masuk ke bisnis data center.

Bisnis data center adalah wajah baru dari industri property kedepan., tidak hanya recurring income tetapi juga menandai pergeseran fundamental dalam model bisnis properti. Era bisnis properti bukan mencapat recurring income dari membangun mal atau hotel—melainkan membangun infrastruktur digital yang berpotensi meningkatkan pendapatan Perusahaan berlipat. Bisnis data center adalah bentuk nyata dari next-generation real estate!

Oleh : Ilham M Wijaya , SE,. M.PWK (CEO Reinco Strategic)