ReincoNews – Konsep Transit Oriented Development (TOD) awalnya dibangun untuk menghubungkan pergerakan orang dari hunian ke transportasi umum secara terintegrasi idealnya juga adalah kawasan yang menyatu dengan ruang komersial, mirip seperti yang terlihat di Shibuya, Jepang. Di sana, pengelolaan TOD sudah sangat lengkap, manajerial trasnprotasi informasi publik, pengelolaan hunian hingga area komersial bukan sekadar titik transit, melainkan pusat kehidupan kota yang terintegrasi dengan pusat belanja, restoran, kantor, dan ruang publik.
Kawasan komersial dalam TOD idealnya tidak hanya berfungsi sebagai tempat jual-beli. Lebih dari itu, ia jadi ekosistem yang menghubungkan mobilitas, gaya hidup, dan kebutuhan harian. Lihat saja di Jepang, kawasan sekitar stasiun diatur rapi dengan tenant mix yang seimbang—dari minimarket, restoran, sampai coworking space.
Di Indonesia, khususnya kawasan Jabodetabek, konsep TOD hanya sebatas hunian yang dibangun di stasiun dengan segala keterbatasan. Misalnya di Tanjung Barat, Pondok Cina, Parung Panjang, Serpong, Stasiun Bekasi, dll. Banyak tantangan dalam pengembangan TOD di Indonesia, diantaranya bagaimana mengintegrasikan trasnporotasi publik, mengelola hunian hingga menghidupkan area komersial di dalamnya agar tidak sekadar menjadi deretan ruang kosong yang hanya mengandalkan lokasi.
Di sinilah peran pengelola TOD seluruh bagian komersial dituntut untuk bisa membaca potensi pasar, menciptakan pengalaman pengunjung, dan membangun nilai tambah dari setiap meter persegi ruang yang dimiliki.
Secara teknis pengembangan area komersial sangat dipengaruhi faktor kenyamanan, faktor paling dasar yang menentukan keberhasilan sebuah area komersial di TOD. Mulai dari akses pintu keluar stasiun, alur pejalan kaki, pencahayaan, hingga fasilitas sederhana seperti tempat duduk atau signage yang jelas. Tanpa kenyamanan, orang akan terburu-buru keluar tanpa melirik potensi ruang komersial yang ditawarkan.
Selain kenyamanan, tenant mix menjadi elemen krusial. Shibuya sukses bukan karena semua penyewa besar, tetapi karena kurasi tenant yang mampu menjawab kebutuhan harian hingga gaya hidup. Ada kopi lokal, restoran cepat saji, butik niche, hingga coworking space. Untuk kawasan TOD di Indonesia, pengelola harus mampu menyeimbangkan antara tenant besar sebagai anchor dengan tenant lokal yang memberi warna khas.
Strategi berikutnya adalah membangun tema atau narasi kawasan. Alih-alih sekadar mengisi ruang dengan penyewa acak, area komersial bisa dihidupkan dengan konsep: misalnya “kopi nusantara”, “kuliner daerah”, atau bahkan zona “business center” untuk pekerja urban. Tema ini bukan hanya strategi branding, tetapi juga menciptakan daya tarik konsisten bagi pengunjung.
Isu klasik yang sering muncul adalah soal harga sewa. Banyak pengelola beranggapan harga tinggi otomatis mendatangkan nilai, padahal tidak selalu demikian.
Untuk TOD, di mana traffic pengunjung tinggi, strategi harga sewa kompetitif akan lebih efektif untuk menarik tenant yang sesuai. Bahkan, dalam banyak kasus, skema bagi hasil atau revenue sharing bisa menjadi solusi win-win.
Selain strategi tenant dan harga, pengelolaan ruang harus memasukkan aspek pengalaman pengunjung (experiential design). Hal-hal kecil seperti mural, instalasi seni, event mingguan, atau teknologi digital signage akan meningkatkan engagement. Di Jepang, area komersial TOD kerap menggunakan layar interaktif untuk memberikan informasi real-time tentang transportasi sekaligus promo tenant.
TOD sejatinya memiliki captive market dari pengguna transportasi publik. Namun, potensi itu baru terasa jika pengelola berhasil mengubah ruang komersial menjadi tempat persinggahan yang nyaman. Misalnya, menyediakan spot “quick meeting”, ruang tunggu yang dilengkapi F&B ringan, atau akses wifi gratis. Hal-hal sederhana ini memperpanjang waktu kunjungan dan membuka peluang konsumsi lebih besar.
Dari perspektif bisnis, TOD juga menawarkan peluang kolaborasi dengan tenant. Misalnya, tenant F&B bisa mengadakan program loyalitas khusus pengguna KRL, atau tenant retail bekerja sama dengan aplikasi transportasi untuk memberikan promo. Kolaborasi semacam ini tidak hanya menarik traffic, tetapi juga menciptakan ekosistem yang saling menguntungkan.
Bagi pengelola, kunci sukses TOD bukan sekadar mengisi ruang, tetapi membangun komunitas. Area komersial bisa menjadi pusat aktivitas seperti bazar UMKM, event musik, atau pameran seni. Dengan begitu, ruang tidak hanya berfungsi sebagai tempat transaksi, melainkan juga pusat interaksi sosial yang membuat pengunjung merasa memiliki keterikatan.
Namun, semua strategi ini membutuhkan disiplin manajemen aset. Mulai dari pemeliharaan kebersihan, keamanan, hingga monitoring performa tenant. Pengelola yang proaktif memantau traffic, omzet, dan kepuasan pengunjung akan lebih cepat menyesuaikan strategi dibanding mereka yang hanya menunggu laporan tahunan.
Pada akhirnya, menghidupkan area komersial di TOD bukan hanya soal lokasi strategis, tetapi bagaimana ruang itu dikelola dengan visi jangka panjang. Belajar dari Shibuya, TOD bisa menjadi ikon kota jika dikembangkan dengan kombinasi kenyamanan, kurasi tenant, harga sewa adaptif, pengalaman pengunjung, dan manajemen yang disiplin. Bagi pengelola ruang komersial dan perusahaan retail di Indonesia, ini adalah saat yang tepat untuk melangkah bersama-ssama menghidpukan potensi cuan diarea komersial kawasan TOD.
oleh Ilham M Wijaya
